Els resultats de cerca

Preguntes freqüents Administració Finques

La renda, és la quantitat de diners que paga l’arrendatari a l’arrendador a canvi de poder ocupar i gaudir d’un habitatge.

La fixació de la renda i la periodicitat del pagament es basen en el principi d’autonomia privada de les parts; és a dir, la renda serà la pactada entre arrendador i arrendatari i quedarà establerta en el contracte la manera de fer-ne el pagament, que normalment es fa mensualment.

L’actualització de la renda només es podrà dur a terme en la data en què es compleixi cada any de contracte, de la manera que les parts convinguin (normalment anualment)  i, en absència de pacte, aplicant la variació de l’IPC durant els 12 mesos anteriors a la data de cada actualització, que normalment coincideix amb la data de formalització del contracte.

La durada del contracte d’arrendament d’habitatges és el que pactin les parts però cal tenir en compte que en el cas dels habitatges la durada és d’un mínim de tres anys obligatoris pel propietari. Si les parts no han previst el termini de durada del contracte, aquest s’entén realitzat per 1 any, però serà prorrogable, fins a 3 anys, com a mínim, exactament igual que quan les parts han pactat un termini de durada inferior a 3 anys.

Fora d’aquesta hipòtesi, la regla general és que si les parts han pactat una durada inferior als 3 anys (per exemple, un contracte d’arrendament per 1 any), la llei permet que el contracte es pugui prorrogar d’any en any, fins al màxim de 3 anys de durada mínima. És a dir, que si l’arrendatari no comunica a l’arrendador amb 30 dies d’antelació a la data de finalització del contracte (o de qualsevulla de les seves pròrrogues) la voluntat de no continuar en l’arrendament, el contracte es prorroga automàticament per una altra anualitat i així fins a arribar als 3 anys. Per aquest motiu, es pot afirmar que les pròrrogues del contracte són obligatòries per a l’arrendador però voluntàries per a l’arrendatari.

  1. a) Si cap de les dues parts diu res, s’entendrà el silenci com a voluntat de continuar amb el contracte d’arrendament durant un any més.
  2. b) Per contra, si l’arrendatari o l’arrendador no volen continuar amb el contracte, hauran d’avisar l’altra part amb 30 dies d’antelació a l’expiració dels 3 anys. En conseqüència si, per exemple, l’arrendador avisa l’arrendatari 15 dies abans no hagin transcorregut 3 anys de contracte, l’arrendament ja ha quedat prorrogat, a voluntat de l’arrendatari, fins a 1 any més, sense necessitat de signar cap nou contracte.

El que la llei anomena “fiança” és en realitat un dipòsit de diners,  equivalent a una mensualitat de la renda del lloguer, en els arrendaments d’habitatge, que la llei estableix com a obligatòria i que l’arrendatari ha de lliurar en el moment de la signatura del contracte.

Aquesta fiança prevista per la llei no varia pel fet que l’habitatge es llogui moblat tot i que és habitual ens aquests casos que l’arrendador sol·liciti dues mensualitats, com en el cas d’arrendaments destinats a ús diferent d’habitatge.

La fiança té com a finalitat assegurar que l’arrendatari complirà les obligacions derivades del contracte; en particular, que pagarà la renda i retornarà l’immoble en les mateixes condicions que se li va lliurar. Altrament, l’arrendador podrà retornar una quantitat menor o no retornar-ne cap, depenent de l’extensió dels desperfectes ocasionats per l’arrendatari i sempre que aquests es puguin justificar.

L’arrendador del local o habitatge ha de dipositar la fiança en el termini màxim de dos mesos, a comptar des de la data de formalització del contracte de lloguer (article 3 de la Llei13/1996 )

Segons art. 36.4 de la Llei d’arrendaments urbans l’arrendatari disposa d’un mes des de la data de l’entrega de les claus per retornar la fiança a l’arrendatari. Durant aquest termini l’arrendador haurà d’haver comprovat l’estat de l’immoble i el pagament dels subministraments. En cas de demora en aquesta devolució es podrien demanar interessos.

L’Avalloguer és un sistema de cobertura, a càrrec de la Generalitat de Catalunya, que garanteix a l’arrendador la percepció de les mensualitats de renda no cobrades a partir del moment en què s’iniciï l’acció judicial de desnonament per impagament de rendes (presentació de la demanda de desnonament) i fins a la data de recuperació de la possessió de l’habitatge,  amb un màxim de 3 o 6 mensualitats, depenent de la data del contracte d’arrendament.

En funció de l’àmbit geogràfic on es trobi l’habitatge, la llei estableix quin és el límit de renda mensual pactada dins del qual és possible acollir-se a l’Avalloguer. Aquesta assegurança només es pot subscriure si prèviament s’ha dipositat la fiança i el contracte a l’INCASÒL i és requisit indispensable que l’arrendador no hagi exigit més de dues mensualitats de renda en concepte de fiança, ni cap altra garantia addicional.

Si un llogater no paga està incomplint una de les obligacions contractuals i aquest fet pot provocar que el propietari vulgui rescindir el contracte. El que primer pot fer el propietari és una reclamació extrajudicial via burofax, donant un termini perquè es faci front al pagament.

En el cas de que l’arrendatari segueixi sense atendre les seves obligacions i que aquesta notificació no tingui cap efecte, es pot iniciar l’acció judicial de desnonament per reclamació de quantitats degudes.

L’arrendador podrà resoldre el contracte per les següents causes;

  • L’impagament de la renda originària i  les actualitzacions posteriors o de les altres quantitats que correspongui pagar a l’arrendatari.
  • L’impagament de la fiança o de la seva actualització
  • Que l’habitatge deixi d’estar destinat a satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari o de qui efectivament l’estigués ocupant (així, per exemple, el cònjuge no separat o fills dependents).
  • El sotsarrendament o cessió del contracte per part de l’arrendatari sense el consentiment de l’arrendador.
  • La causació de danys intencionadament a la finca per part de l’arrendatari o la realització d’obres sense el consentiment de l’arrendador, quan aquest fos necessari.
  • Que en l’habitatge es realitzin activitats perilloses, molestes, il·lícites, insalubres o nocives.
  • L’incompliment de qualsevol altra obligació derivada del contracte (per exemple, si l’arrendatari no du a terme les obres de conservació que li corresponen, amb la qual cosa la finca es deteriora).

En el contracte es pot pactar d’acord a Llei, que l’arrendatari es faci càrrec del pagament de les despeses de comunitat i/o de l’IBI. En aquests casos, en el  rebut de pagament es fa constar per separat el que es paga per cada cosa.

Si es pacta que l’arrendatari es fa càrrec de les despeses de comunitat, s’entén que pagarà només les ordinàries.

Actualment és freqüent que en el contracte d’ arrendament es faci constar que la renda inclou les despeses dels serveis i impostos com l’IBI.

Durant la vigència del contracte de lloguer d’un habitatge pot ser necessari realitzar obres, tant de conservació pel propi ús de l’habitatge, com de millora.

Amb caràcter general, l’arrendador està obligat a realitzar totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l’habitatge en les condicions d’habitabilitat apropiades (això inclou tot el que estigui vinculat a l’estructura de l’immoble: parets, sòl, sostre, canonades, etc.), mentre que són a càrrec de l’arrendatari les petites reparacions ocasionades per l’ús ordinari de l’habitatge (així com les reparacions o reposicions de panys, aixetes, vidres, pintura; és a dir, tot allò que no forma part de les instal·lacions i serveis generals de l’habitatge).

Si l’arrendador ha fet obres de millora, només podrà elevar la renda transcorreguts els 3 primers anys de contracte i un cop aquestes estiguin realitzades i acabades. S’haurà d’avisar per escrit a l’arrendatari durant el mes anterior, aportant documentació justificativa de les despeses fetes i anunciant l’import de l’elevació de la renda.

Aquesta elevació de la renda s’ha de fer tenint en compte la inversió feta per l’arrendador, a la que s’ha d’aplicar el tipus d’interès legal del diner incrementat en 3 punts, però no pot superar el 20% de la renda anual.

La Llei estableix que només es podrà sotsarrendar un habitatge de forma parcial i previ consentiment exprés de l’arrendador. Això significa, d’una banda, que no es pot llogar un habitatge per tornar-lo a llogar íntegrament (perquè llavors ja no satisfaria les necessitats d’habitatge de l’arrendatari; de la mateixa manera, no es pot cedir l’arrendament sense el consentiment escrit de l’arrendador) i, de l’altra, que si, per exemple, es lloga una habitació amb dret a cuina sense el consentiment escrit previ de l’arrendador, aquest té dret a resoldre el contracte, a deixar-lo sense efecte, i, si escau, a demanar la corresponent indemnització per danys i perjudicis.

El fet que la finca estigui llogada no impedeix que l’arrendador la pugui vendre. L’arrendatari té dret d’adquirir l’habitatge amb preferència a qualsevol tercer, sempre i quan en el contracte no s’hagi pactat la renúncia a aquest dret d’adquisició preferent. Així doncs, si no s’ha renunciat, l’arrendatari té dret a què se li comuniqui la intenció de vendre la finca i en quines condicions per tal de que, si vol, pugui, en el termini de 30 dies, igualar l’oferta del tercer i comprar la casa o pis amb preferència.

La subrogació en el contracte d’arrendament s’anomena subrogació arrendatícia i vol dir que una persona que no és titular del contracte passa a la posició que tenia l’arrendatari originari, i per tant, assumeix les obligacions i els drets del mateix. La subrogació serà pel termini (legal o convencional) que resti de contracte. La llei estableix  diferents situacions on es permet la subrogació.

Es preveuen com a supòsits que poden donar lloc a la subrogació la separació, el divorci o la nul·litat del matrimoni, la mort de l’arrendatari o el fet que aquest el titular no vulgui continuar amb el contracte.

L’ITP (Impost de Transmissions Patrimonials) és un impost que ha de pagar l’arrendatari quan formalitza un contracte d’arrendament d’una habitatge.

S’ha de dipositar a la Hisenda Pública de la Comunitat Autònoma (Oficina Liquidadora) com a màxim als 30 dies posteriors a la data de signatura del contracte d’arrendament.

L’import a pagar es calcula en base al preu de la renda  multiplicada pel termini legal (36 mesos) i per 0’5%. Per exemple 600 x  36 x  0,5% = 108€

Comparar llistats