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FAQ’s Administración Fincas

La renta es la cantidad de dinero que paga el arrendatario al arrendador a cambio de poder ocupar y disfrutar de una vivienda.

La fijación de la renta y la periodicidad del pago se basan en el principio de autonomía privada de las partes; es decir, la renta será la pactada entre arrendador y arrendatario y quedará establecida en el contrato la forma de hacer el pago, que normalmente se hace mensualmente.

La actualización de la renta solo se podrá llevar a cabo en la fecha en que se cumpla cada año de contrato, de la forma que las partes convengan (normalmente anual) y, en ausencia de pacto, aplicando la variación del IPC durante los 12 meses anteriores a la fecha de cada actualización, que normalmente coincide con la fecha de formalización del contrato.

La duración de los contratos de arrendamiento es el que pacten las partes pero hay que tener en cuenta que en el caso de las viviendas la duración es de un mínimo de cinco años obligatorios para el propietario desde la entrada en vigor de la nueva Ley. Si las partes no han previsto el plazo de duración del contrato, este se entiende realizado por 1 año, pero será prorrogable, hasta 5 años, como mínimo, exactamente igual que cuando las partes han pactado un plazo de duración inferior a 5 años.

Fuera de esta hipótesis, la regla general es que si las partes han pactado una duración inferior a los 5 años (por ejemplo, un contrato de arrendamiento por 1 año), la ley permite que el contrato se pueda prorrogar de año en año, hasta el máximo de 5 años de duración mínima. Es decir, que si el arrendatario no comunica al arrendador con 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato la voluntad de no continuar con el arrendamiento, el contrato se prorroga automáticamente por otra anualidad y así hasta llegar a los 5 años. Por este motivo, se puede afirmar que las prórrogas del contrato son obligatorias para el arrendador pero voluntarias para el arrendatario.

En el supuesto de que el arrendador sea una persona jurídica, la duración mínima obligatoria es de 7 años.

a) Si ninguno de las dos partes dice nada, se entenderá el silencio como voluntad de continuar con el contrato de arrendamiento durante 3 años más.

b) Por el contrario, si el arrendador no quiere continuar con el contrato, tendrá que avisar a la otra parte con 4 meses de antelación. Si es el arrendatario el que quiere desistir, lo tendrá que notificar con 2 meses de antelación. Si el desistimiento se hace dentro del primer o segundo año de la prórroga, el preaviso deberá ser de 1 mes.

Lo que la ley denomina “fianza” es en realidad un depósito de dinero, equivalente a una mensualidad de la renta del alquiler, en los arrendamientos de vivienda, que la ley establece como obligatoria y que el arrendatario tiene que librar en el momento de la firma del contrato.

Esta fianza prevista por la ley no varía por el hecho de que la vivienda se alquile amueblado a pesar de que es habitual en estos casos que el arrendador solicite dos mensualidades, como en el caso de arrendamientos destinados a uso diferente de vivienda.

La fianza tiene como finalidad asegurar que el arrendatario cumplirá las obligaciones derivadas del contrato; en particular, que pagará la renta y devolverá el inmueble en iguales condiciones que se le libró. De lo contrario, el arrendador podrá devolver una cantidad menor o no devolver ninguna, dependiendo de la extensión de los desperfectos ocasionados por el arrendatario y siempre que estos se puedan justificar.

El arrendador del local o vivienda tiene que depositar la fianza en el plazo máximo de dos meses, a contar desde la fecha de formalización del contrato de alquiler (artículo 3 de la Ley13/1996  )

Según arte. 36.4 de la Ley de arrendamientos urbanos el arrendatario dispone de un mes desde la fecha de la entrega de las claves para devolver la fianza al arrendatario. Durante este plazo el arrendador tendrá que haber comprobado el estado del inmueble y el pago de los suministros. En caso de demora en esta devolución se podrían pedir intereses.

El Avalloguer es un sistema de cobertura, a cargo de la Generalitat de Cataluña, que garantiza al arrendador la percepción de las mensualidades de renta no cobradas a partir del momento en que se inicie la acción judicial de desahucio por impago de rentas (presentación de la demanda de desahucio) y hasta la fecha de recuperación de la posesión de la vivienda, con un máximo de 3 o 6 mensualidades, dependiendo de la fecha del contrato de arrendamiento.

En función del ámbito geográfico donde se encuentre la vivienda, la ley establece cuál es el límite de renta mensual pactada dentro del cual es posible acogerse al Avalloguer. Este seguro solo se puede subscribir si previamente se ha depositado la fianza y el contrato al INCASÒL y es requisito indispensable que el arrendador no haya exigido más de dos mensualidades de renta en concepto de fianza, ni ninguna otra garantía adicional.

Si un inquilino no paga el alquiler está incumpliendo una de las obligaciones contractuales y este hecho puede provocar que el propietario quiera rescindir el contrato. Lo que primero puede hacer el propietario es una reclamación extrajudicial vía burofax, dando un plazo para que se haga frente al pago.

En el caso de que el arrendatario siga sin atender a sus obligaciones y que esta notificación no tenga ningún efecto, se puede iniciar la acción judicial de desahucio por reclamación de cantidades debidas.

El arrendador podrá resolver el contrato por las siguientes causas;

  • El impago de la renta originaria y las actualizaciones posteriores o de las otras cantidades que corresponda pagar al arrendatario.
  • El impago de la fianza o de su actualización.
  • Que la vivienda deje de estar destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente lo estuviera ocupando (así, por ejemplo, el cónyuge no separado o hijos dependientes).
  • El subarriendo o cesión del contrato por parte del arrendatario sin el consentimiento del arrendador.
  • Causar daños intencionadamente en la finca por parte del arrendatario o la realización de obras sin el consentimiento del arrendador, cuando este consentimiento fuera necesario.
  • Que en la vivienda se realicen actividades peligrosas, molestas, ilícitas, insalubres o nocivas.
  • El incumplimiento de cualquier otra obligación derivada del contrato (por ejemplo, si el arrendatario no lleva a cabo las obras de conservación que le corresponden, con lo cual la finca se esté deteriorando).

En el contrato se puede pactar según Ley, que el arrendatario se haga cargo del pago de los gastos de comunidad y/o del IBI. En estos casos, en el recibo de pago se hace constar por separado lo que se paga por cada concepto.

Si se pacta que el arrendatario se hace cargo de los gastos de comunidad, se entiende que pagará solo los ordinarios.

Actualmente es frecuente que en el contrato de arrendamiento se haga constar que la renta incluye los gastos de los servicios e impuestos como el IBI.

Durante la vigencia del contrato de alquiler de una vivienda puede ser necesario realizar obras, tanto de conservación por el propio uso de la vivienda, como de mejora.

A todos los efectos, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad apropiadas (esto incluye todo lo que esté vinculado a la estructura del inmueble: paredes, suelo, techo, cañerías, etc.), mientras que son a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones ocasionadas por el uso ordinario de la vivienda (así como las reparaciones o reposiciones de cerraduras, grifos, vidrios, pintura; es decir, todo aquello que no forma parte de las instalaciones y servicios generales de la vivienda).

Si el arrendador ha hecho obras de mejora, solo podrá elevar la renta transcurridos los 3 primeros años de contrato y una vez estas estén realizadas y acabadas. Se tendrá que avisar por escrito al arrendatario durante el mes anterior, aportando documentación justificativa de los gastos hechos y anunciando el importe de la elevación de la renta.

Esta elevación de la renta se tiene que hacer teniendo en cuenta la inversión hecha por el arrendador, a la que se tiene que aplicar el tipo de interés legal del dinero incrementado en 3 puntos, pero no puede superar el 20% de la renta anual.

La Ley establece que solo se podrá subarrendar una vivienda de forma parcial y previo consentimiento expreso del arrendador. Esto significa, por un lado, que no se puede alquilar una vivienda para volverla a alquilar íntegramente (porque entonces ya no satisfaría las necesidades de vivienda del arrendatario; del mismo modo, no se puede ceder el arrendamiento sin el consentimiento escrito del arrendador) y, de la otra, que si, por ejemplo, se alquila una habitación con derecho a cocina sin el consentimiento escrito previo del arrendador, este tiene derecho a resolver el contrato, a dejarlo sin efecto, y, si procede, a pedir la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.

El hecho que la finca esté alquilada no impide que el arrendador la pueda vender. El arrendatario tiene derecho de adquirir la vivienda con preferencia a cualquier tercero, siempre y cuando en el contrato no se haya pactado la renuncia a este derecho de adquisición preferente. Así pues, si no se ha renunciado, el arrendatario tiene derecho a que se le comunique la intención de vender la finca y en qué condiciones para que, si quiere, pueda, en el plazo de 30 días, igualar la oferta del tercero y comprar la casa o piso con preferencia.

La subrogación en el contrato de arrendamiento se denomina subrogación arrendaticia y quiere decir que una persona que no es titular del contrato pasa a la posición que tenía el arrendatario originario, y por tanto, asume las obligaciones y los derechos del mismo. La subrogación será por el plazo (legal o convencional) que reste de contrato. La ley establece diferentes situaciones donde se permite la subrogación.

Se prevén como supuestos que pueden dar lugar a la subrogación la separación, el divorcio o la nulidad del matrimonio, la muerte del arrendatario o el hecho que este el titular no quiera continuar con el contrato.

El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es un impuesto que tiene que pagar el arrendatario cuando formaliza un contrato de arrendamiento de una vivienda.

Se tiene que depositar a la Hacienda Pública de la Comunidad Autónoma (Oficina Liquidadora) como máximo a los 30 días posteriores a la fecha de firma del contrato de arrendamiento.

El importe a pagar se calcula en base al precio de la renta multiplicada por el plazo legal (36 meses) y por 0’5%. Por ejemplo 600 x 36 x 0,5% = 108€

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